来源 Yuexiu Real Estate Investment Trust
越秀房产基金整体经营稳定 实现收入逾人民币10亿元
整体出租率超过八成 年化分派收益率达8.52%
香港, 2024年8月15日 - (亚太商讯) – 越秀房地产投资信托基金（「越秀房产基金」，连同越秀房托资产管理有限公司，统称「基金」；股份代号：405）公布其截至2024年6月30日止六个月之中期业绩。
越秀房产基金管理团队：主席兼行政总裁及执行董事林德良先生（左二）、副行政总裁及执行董事
区海晶女士（左三）、财务总监关志辉先生（左一）、投资者关系总监姜永进先生（左四）
2024年中期业绩摘要：
- 整体经营稳定，收入总额为人民币10.34亿元（2023年同期：人民币10.61亿元）。
- 中期分派每个基金单位约人民币0.0371元，约等于0.0405港元。按年计算的分派收益率为8.52%。
- 于2024年6月30日，物业整体出租率为84.0%，维持去年同期水平。
广州国金中心：
- 广州国金中心综合体录得经营收入为人民币5.04亿元，占基金收入48.8%。
- 广州国金中心写字楼成功续约多家重要客户，续约率高达88.2%。
- 「国金天地」上半年商场客流量同比增长5%。
- 四季酒店国际客源比例大幅提升，雅诗阁公寓实现整体营收再创历史新高。
广州越秀金融大厦：
- 越秀金融大厦录得经营收入约人民币1.82亿元，占基金收入17.6%，出租率达82.9%。
- 上半年成功稳定重点优质租户的续租，空置单元改造去化率高达86%，租户结构持续向好。
积极管理融资风险，有效减低融资成本
- 针对年内到期债务，管理人提前筹划，于2月引入人民币5.3亿元境外循环贷款，固定利率3.70%，于5月引入11.2亿港元境内银行离岸贷款，置换今年到期融资，确保流动性风险得到有效管控。
- 管理人把握人民币融资成本利差窗口，陆续以人民币贷款置换存量境外外币融资。截至2024年6月末，已累计引入73.8亿人民币融资并用于置换港元融资，平均成本率为4.55%，同比下降35个基点。
- 管理人持续通过融资结构调整，适时增加低成本人民币融资占比的方式。2024年6月末房产基金人民币融资约84.04亿元，占总体融资上升至41%。
越秀房产基金主席兼行政总裁及执行董事林德良先生表示：「2024年上半年国内经济增量主要靠供给侧拉动，整体有效需求不足。管理人重点聚焦写字楼、零售商业及酒店公寓三个核心业态，从市场趋势中挖需求找机会，从自身问题剖析中找方向求突破，在激烈市场竞争中推行有效之租赁策略及经营措施，务求为基金持有人交出合格答卷。」
国金中心
国金中心上半年顶住写字楼市场下行压力，成功续约「英国领事馆」、「苏黎世财险」、「融捷集团」、「CBD管委会」等重要客户，续约率高达88.2%，有效稳定优质客户资源。持续优化租户结构，引进「策略律所」、「申港证券」、「中原环保」等多家名企，并促成楼内实力客户「冠领律所」扩租1,071平方米。为引入大面积优质客户，国金中心主动推进单元整合，提升高区去化效率，目前全层单元已储备约1万平方米客户进入商务谈判阶段。
「国金天地」积极调整经营品类，主动汰换低坪效商户，优化项目餐饮组合。上半年引进珠江新城首店新奇烘焙品牌「酵社」、广州首家直营「Subway」形象店、高端商务连锁咖啡品牌「M Stand」及潮牌零食零售「CURIOUS SNACKS」，商场品牌丰富度和关注度持续拉升。推广方面，籍「国金天地」开业八周年之际，推出「粤语音乐节&微醺市集&摇摆舞会」营销活动，扩大宣传声量和触达率。上半年商场客流量同比增长5%。
四季酒店在本地奢华市场继续保持领先地位，连续九年荣获「福布斯旅游指南五星级酒店」殊荣。上半年平均入住率为79.0%，酒店国际客源比例大幅提升，有效补充国内市场需求下滑的缺口；平均房价为人民币2,214元，同比增长0.5%。雅诗阁公寓发挥其大户型在短住市场的差异化产品竞争优势，实现整体营收突破天花板，再创历史新高。上半年平均入住率为90.5%，同比增长0.2个百分点；平均房价为人民币1,134元，同比增长3.0%。公寓RevPAR竞争指数达146.3，在竞争市场中保持高位，继续领跑第一梯队。
越秀金融大厦
越秀金融大厦上半年共完成7,454平方米续租合同，稳定「光大证券」、「国元证券」、「中期期货」及「五矿地产」等重点优质租户的续租，并采取调整楼层、缩减面积等措施，成功挽留三家到期不续客户在项目内调整。空置单元改造去化率高达86%，引进大型律所品牌「数科律所」及两家知名优质金融机构，租户结构持续向好。
白马大厦
白马大厦对标竞品市场优质品牌，加强客户挖掘及储备，重点解决风险楼层及区域的经营及优化问题，实现招商稳商双轮驱动，上半年平均出租率95.7%，保持高位运行。上半年白马创新营销策略，继续联动政府及行业资源，打造品牌影响力系列工程。组团参加上海服博会CHIC，举办白马无限形态二〇二四秋冬联合订货会，白马品牌在国内外的传播覆盖持续增强。
财富广场、城建大厦
财富广场租户结构进一步优化，引入行业头部企业「中顺洁柔」，首层街铺无缝衔接进驻「可俊」港式茶餐厅。城建大厦迎来一家政府体育服务机构，去化楼内空置面积约2,500平方米，拉动出租率同比提升5.8个百分点，同时顺利续约「柯尼卡美能达」、「大信会计师事务所」等重要客户，上半年录得87.9%的较高续约率。
维多利广场
维多利广场实现上半年新签面积1,033平方米，突破困难单元招商，引入实力美容品牌进驻。积极争取外部资源投放，配合主力客户产品上新及活动铺排节奏，助力「优衣库」经营业绩。通过聚焦上半年节日消费特性，刺激顾客到店消费，上半年客流量同比提升14%。
上海越秀大厦
上海越秀大厦上半年新签面积3,400平方米，引入「长安福特」、「太平保险」等知名企业，顺利续租「理资堂」、「苏尔寿」等优质客户。针对竹园地区有效租赁需求不足，访客量较少的问题，主动拓展招商渠道，同时优化改善产品，选取重点单元投入带精装或家具、遗留装修单元投入翻新，提升来访量和中盘率。
武汉物业
越秀财富中心上半年共完成新签面积1.7万平方米，并顺利续租「泸州老窖」、「中英人寿」、「广东广信」等优质客户。面对武汉市场净吸纳量低迷、空置率持续高企之困局，越秀财富中心适时检视租赁政策定价，调整佣金政策及主动拓展管道，重点挖掘同区域内的优质客户，提升五大行渠道对项目的带看量，同时加强风险管控。
星汇维港购物中心持续优化业态组合，上半年签约「小米」、「隐星空」及「新东方」等品牌，增加培训教育和零售类面积占比，通过持续优化业态组合，活跃整体零售氛围。上半年商场客流量同比增长37.6%，销售额同比增加16.2%。
杭州维多利
杭州维多利有效化解大面积退租风险，上半年完成两个整层客户招商新签，合同有效租金对比上手分别增加20%和12%。续租管理方面，则完成楼内优质客户「山西路桥」、「中国银行」及「益起玩」等续签，保证现有优质客户稳定经营。
未来展望
2024年下半年，管理人预计投入资金三千八百多万元人民币，积极推进资产增值工程，实现物业保值增值。融资方面，管理人采取一系列流动性管理措施，将年利率控制在合理水平，并关注汇兑风险。鉴于利率继续维持高位，再融资策略仍将聚焦以低成本境内人民币融资置换外币融资为主。同时，管理人将采取稳健的财务政策，以满足越秀房产基金的营运需要及分派。
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关于越秀房地产投资信托基金
越秀房地产投资信托基金（「越秀房产基金」）于2005年12月21日在香港联交所上市，为全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金。越秀房产基金目前持有的物业组合包括位于广州的广州国际金融中心、白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、越秀金融大厦、位于上海的越秀大厦、位于武汉的武汉物业（包括武汉越秀财富中心和星汇维港购物中心）、位于杭州的维多利商务中心以及位于香港的越秀大厦共10项高素质物业，物业产权面积共约118.4万平方米，分别位于中国广州市、上海市、武汉市、杭州市及香港市的核心商业区域。物业类型包括甲级写字楼、商业综合体、零售商业、酒店、服务式公寓、服装专业市场等。
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